En bord de mer, en plein centre-ville ou dans les zones périphériques, chaque endroit possède des atouts en matière d'immobilier, surtout d'un point de vue personnel. Mais pour les professionnels de l'investissement et pour ceux qui espèrent revendre ou faire louer, certains caractères communs doivent être pris en compte pour ne pas gâcher son placement. L'emplacement de la ville est le point de départ dans les annonces immobilières. Mais même dans chaque ville, le choix d'un quartier peut être décisif, tout comme le prix au m² jusqu'au programme de défiscalisation. Autant de détails que l'investisseur devrait prendre en compte pour optimiser son portefeuille immobilier.
Une ville attractive
Dans le choix d'une ville, un mot prime tout particulièrement, l'attractivité. Un professionnel, comme un agent immobilier à Dijon, sort systématiquement cet argument lors des visites d'appartements ou de maisons. Dans le cas de cette ville tout particulièrement, elle dispose de toutes les infrastructures nécessaires pour en faire un lieu très attractif. La disponibilité des infrastructures de déplacement et leur accessibilité sont des facteurs qui attirent les gens, comme les aéroports, sans parler de la carte routière et ferroviaire. Les infrastructures sanitaires et la présence de nombreuses industries pharmaceutiques incitent aussi les gens à mieux connaître la localité et à s’y installer. Les villes qui se tournent vers le développement numérique et celles qui possèdent des universités de renom conviennent à une population active et d’étudiants.
Tout naturellement, avec autant de jeunes qui viennent d'un peu partout, les activités culturelles abondent dans ces lieux. D'une manière générale, avant d'investir dans l'immobilier dans des villes spécifiques, le plus important est de trouver les éléments qui pourraient attirer les gens à y vivre.
- Dans le cadre d'un investissement locatif, le propriétaire doit donc toujours se mettre à la place de ses futurs locataires.
- Dans une ville universitaire, les offres de logement étudiant se vendent très facilement.
- Pour les villes reconnues pour la qualité des soins, ce sont les biens immobiliers aux alentours des hôpitaux qui sont les plus recherchés.
- Pour une ville avec un faible taux de chômage, les logements dans les quartiers des affaires se vendent comme des petits pains.
Le prix au m², à étudier sérieusement
Le prix de l'immobilier peut énormément varier d'une ville à l'autre, justement à cause de cette notion d'attractivité citée précédemment. Mais même au sein d’une seule localité, le prix au m² peut également changer selon le quartier. L'étude de l'évolution des prix doit se faire sur plusieurs années pour ne pas biaiser l'analyse. Le plus souvent, dans un investissement locatif, le mieux est d'opter pour une ville ou un quartier stable depuis quelques années. Dans la mesure où les futures locataires font la même analyse, ces derniers vont primer les logements où les valeurs locatives n'évaluent pas ou qui changent lentement. Concernant les investissements destinés à la revente, les m² qui évoluent rapidement sont plus intéressants. Ce cas se présente souvent dans les villes en cours d'extension qui connaissent une explosion démographique ou qui enregistrent une hausse croissante du marché de l'emploi.
Les détails des prêts immobiliers et des dispositifs de défiscalisation
Pour une personne qui envisage d'investir, moins ce dernier sort de l'argent de sa propre poche et mieux ce sera, la somme épargnée peut être utilisée autrement. Cette façon de penser explique l’augmentation fulgurante du nombre d'achats de biens immobiliers à crédit. Dans ce genre d'opération, la capacité d'endettement est un facteur décisif, mais en y associant le recours à un dispositif de défiscalisation, les chances d'obtenir un prêt sont relativement hautes.
Les quelques dispositifs fiscaux qui existent actuellement permettent de réaliser de grosses acquisitions immobilières, sans être obligé d'épuiser ses fonds propres. Le dispositif Pinel fait partie des dispositifs de défiscalisation qui permet de devenir propriétaire avec peu de fonds propres, à condition de faire louer son bien entre 6, 9 et 12 ans. Le nouveau propriétaire obtient des réductions d'impôts allant jusqu'à 21 % du prix d'achat du bien, mais ne dépassant pas les 63 000 €.
Les villes peuvent être éligibles aux nombreux autres types de dispositifs comme la loi Malraux, la loi Denormandie, la loi Censi-Bouvard, la loi sur la nue-propriété, ou encore le LMNP (Location meublée non professionnelle). Chacun d'eux a ses propres spécificités et avantages en fonction du type de biens que vise l'investisseur. Pour cette raison, recourir au service des agences immobilières et d'autres professionnels en la matière est fortement conseillé à tous ceux qui font leurs premiers pas dans le monde de l'investissement immobilier. Ces experts facilitent les démarches en matière de prospection, mais également dans la finalisation de la vente ou de l'achat du bien.
